Je veux vendre mon bien loué. Quelles sont les obligations vis-à-vis de mon locataire ?

Je suis propriétaire avec mon frère et ma mère d’un appartement parisien. Après 10 années de location non meublée, nous souhaitons le vendre pour mettre fin à l’indivision. Mon agent immobilier m’a dit que mon locataire bénéficiait d’un droit de préemption sur le logement. De quoi s’agit-il ? Quelles démarches s’imposent dans ce cas ? Le point.

Je fais une offre de vente à mon locataire d’abord

Dans le cas d’une location non meublée, le locataire est prioritaire pour l’achat du bien qu’il occupe à titre de résidence principale : c’est son droit de préemption. Le congé pour vente prend donc la forme d’une offre de vente qui doit indiquer, entre autres, le prix de vente, le mode de paiement, et ce sur quoi elle porte : description du logement et de ses annexes, cave, chambre de service, place de parking… Depuis le 1^er janvier 2018, la lettre de congé doit aussi inclure la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Je peux rédiger ce courrier moi-même à l’aide des modèles de lettre « congé pour vente » que je trouve sur internet, mais il est préférable de la faire rédiger par un huissier pour éviter toute erreur ou omission. Mieux vaut aussi la faire parvenir à mon locataire par voie d’huissier plutôt que par courrier recommandé avec accusé de réception (RAR), car alors, la notification sera valable même si mon locataire est absent lorsque l’huissier se présente. Coût total de la procédure lorsqu’on passe par un huissier : 250 €.

Attention au prix de vente proposé !

Si mon locataire refuse l’offre de vente et que je baisse ensuite le prix initial, je devrais obligatoirement revenir vers lui avec l’offre assortie des nouvelles conditions et ce, même s’il a déjà quitté le logement. L’offre revue est valable 1 mois à compter de sa réception par le locataire.

Je veille donc à ne pas « gonfler » le prix de vente initial pour ne pas avoir à le réduire par la suite et perdre du temps sur la commercialisation de mon bien.

Je donne 6 mois de préavis à mon locataire

Pour vendre mon bien avant la fin du bail en cours et éviter sa reconduction tacite, je dois impérativement envoyer le congé pour vente à mon locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location en non meublé. Ce délai court à partir du moment où mon locataire reçoit la notification. Mon locataire est âgé de 65 ans ou plus et dispose de revenus modestes ? Je ne peux lui donner congé sans lui proposer une offre de relogement.

Si je décide de vendre mon logement occupé (c’est-à-dire avec le locataire en place) en cours de bail, je n’ai pas à en informer mon locataire ni à lui donner congé, toutefois, je subirai une décote sur le prix de vente qui dépendra notamment de la durée du bail restante. Plus celle-ci est longue, plus la décote peut être importante.

Mon locataire a 2 mois pour se décider

L’offre de vente à mon locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal.

S’il refuse ou ne répond pas, il devra quitter le logement à la fin du bail et je peux commercialiser mon logement auprès d’acheteurs tiers. Pendant ce temps, mon locataire est bien entendu tenu de payer ses loyers et doit aussi donner accès au logement pour les visites.

Si mon locataire accepte la vente, il doit m’en informer par lettre RAR. Il dispose ensuite d’un délai de 2 mois supplémentaire (4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente.

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