Témoignages

Emma

14 Février 2017

Bien locatif : dois-je louer nu ou meublé ?

Il y a 1 an, j’ai acheté un 2-pièces de 40 m2 dans le VIe arrondissement de Lyon. Je l’ai entièrement rénové et maintenant, il est prêt à être loué. Seulement voilà, j’hésite : ai-je intérêt à le louer nu ou meublé ? En meublé, un logement se loue en moyenne 10 à 15 % plus cher.  Mais fonder ma décision sur ce seul critère ne suffit pas. Bail, charges, fiscalité : je fais le point sur d’autres facteurs décisifs.

Bail : souplesse ou tranquillité ?

Vus sa taille et sa localisation (un 2-pièces dans le centre de Lyon), mon bien locatif s’adresse en priorité à des étudiants. Bien souvent, ces derniers ne s’embarrassent pas de meubles lorsqu’ils déménagent dans la ville de leurs études et optent donc pour un bien meublé.

Le bail en meublé est d’1 an minimum, mais pour un étudiant, il est de 9 mois. Une souplesse appréciable d’un côté comme de l’autre : mon locataire se loge juste le temps d’une année scolaire, et moi, je récupère mon bien plus rapidement. Si je vise une clientèle internationale et haut de gamme, des expatriés en mission par exemple, je peux même opter pour un bail de très courte durée (3 à 6 mois).

Qu’en est-il de la location nue ? Comme elle s’adresse à des locataires qui s’installent dans le logement en le meublant à leur guise, son bail est plus long : minimum 3 ans, prorogeables tacitement. Si elle offre plus de tranquillité, la location vide semble toutefois mieux adaptée à des biens plus spacieux ou de standing, destinés à accueillir des familles par exemple.

Charges : plus élevées en meublé

Pour une location meublée, il faut d’abord compter sur l’achat de mobilier et d’équipements. Sans aller dans le haut de gamme, je suis tenue d’offrir à mon locataire un niveau de confort minimal : lit, table, chaises, commode, luminaires, rideaux, cuisine équipée. Pour une clientèle internationale ou des touristes, des équipements de confort supplémentaires sont à prévoir : lave-vaisselle, lave-linge, télévision, wifi.

Autres frais à prendre en compte quand on loue en meublé : les dépenses d’entretien et de remise en état, plus importantes que pour une location vide puisque le turn-over des locataires est plus élevé.

Fiscalité : plus attractive en meublé

Avec la location meublée, je peux prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, mes loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis :

  • soit au régime microBIC : je bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur mes recettes locatives,
  • soit au régime réel : je peux alors déduire mes charges pour leur montant réel (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien ou de réparation…) ainsi que les amortissements portant sur différentes parties du bien (gros œuvre, toiture, électricité…). Ce régime s’applique de facto si mes recettes locatives sont supérieures à 32 900 € par an.
  • À noter : pour les locations meublées de tourisme, gites ruraux et chambres d‘hôtes, le plafond est porté à 82 200 € et l’abattement pour frais à 71 %.

Avec la location vide, mes loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :

  • soit au régime forfaitaire (dit « micro-foncier ») : je profite alors d’un abattement de 30 % sur mes recettes brutes,
  • soit au régime réel, ce qui me permet de déduire mes charges mais aussi d’imputer un éventuel déficit foncier sur mes revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Ce régime s’applique de plein droit si mes recettes locatives sont supérieures à 15 000 € par an.

Lire aussi : Comment payer moins d’impôts ? Le témoignage de #Sophie, #visionnaire

Alors, location nue ou meublée, comment choisir ?

Dans mon cas particulier, la location meublée paraît plus avantageuse : loyers plus élevés, bail plus souple, charges plus importantes certes, mais une fiscalité intéressante qui me permet de les déduire de mes recettes brutes.

En réalité, tout dépend de la nature du bien, son standing et sa localisation, mais aussi de votre situation fiscale et patrimoniale. Demandez l’avis des experts The Ladies Bank, ils sauront vous guider.

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