Dirigeante actionnaire de société, je veux anticiper ma fin de carrière dès aujourd’hui pour assurer la pérennité de mon entreprise. Puisque deux de mes enfants ont envie de reprendre les rênes, mieux vaut trouver le moyen de leur transmettre mon activité dans les meilleures conditions fiscales. Pour cela, j’ai trouvé LA solution : le pacte Dutreil.

Je réduis la note fiscale

Transmettre une entreprise, même à ses héritiers, cela peut coûter très cher sur le plan fiscal. Les bénéficiaires peuvent se voir obligés de revendre l’entreprise pour s’acquitter des droits de donation ou de succession.

Mais en transmettant à mes enfants des actions ou des parts de ma société via un pacte Dutreil, je leur permets de bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de donation ou de succession. Si je leur transmets ces titres en pleine propriété avant mes 70 ans, ils profiteront en plus d’une réduction supplémentaire de 50 %.

Trois conditions pour profiter d’un pacte Dutreil

Tout d’abord, mes héritiers et moi devons souscrire un engagement collectif de conservation des titres devant notaire. Sa durée : 2 ans au moins à partir de sa signature. Cet engagement, qui doit être en cours au moment de la donation ou de la succession, concerne au moins 34 % des droits de vote et 17 % des droits financiers pour une société non cotée comme la mienne (20 % des droits de vote et 10 % des droits financiers pour une société cotée).

Ensuite, au moment de la transmission, chacun de mes héritiers (mes enfants, donc) doit à son tour s’engager individuellement à conserver les titres reçus pendant 4 ans. Libre à eux de céder leurs titres s’ils le souhaitent après ce délai.

Dans tous les cas, l’un de nous, c’est-à-dire l’un des signataires de l’engagement collectif ou des bénéficiaires de la transmission, doit exercer une fonction de direction dans l’entreprise. Et ce, pendant toute la durée de l’engagement collectif puis les 3 années qui suivent la transmission.

Et si je meurs avant d’avoir mis en place un tel pacte ?

Heureusement, l’engagement collectif de conservation des parts sera considéré comme acquis de fait si, deux ans au moins avant mon décès, je détenais 34 % des droits de vote et 17 % des droits financiers, et exerçais une fonction de direction dans l’entreprise. Mes enfants n’auront plus qu’à s’engager individuellement sur la durée de détention de leurs titres pour revendiquer l’avantage fiscal offert par le pacte Dutreil.

 

La crise actuelle accélère la transformation du monde du travail et, s’il est difficile aujourd’hui d’en mesurer les impacts, ils se dessinent des parcours professionnels moins linéaires et des départs à la retraite plus aléatoires.

Cette tendance, associée à la dégradation du rapport actifs/retraités sur lequel repose notre système de retraite contraint plus fortement qu’avant les français à devoir épargner, et surtout – puisque l’horizon est long et que vous êtes chez ODDO BHF – à investir dans les entreprises, à travers les marchés financiers notamment.

Pour ce faire, il existe différentes « solutions ».

Parmi les plus efficientes, se trouvent le Plan Epargne en Actions (PEA), l’assurance vie et le Plan Epargne Retraite (PER), objet de cette lettre.

Ces trois solutions offrent un cadre juridique et fiscal adapté pour investir dans les entreprises afin de valoriser un capital mais chacune a ses caractéristiques et atouts propres.

C’est pourquoi le propos n’est pas de comparer le nouveau PER** au PEA ou à l’assurance-vie mais de montrer en quoi il leur est COMPLEMENTAIRE.

Sur le plan juridique et patrimonial 

Le PER a été créé par la loi Pacte pour clarifier et simplifier l’épargne retraite afin de la rendre plus performante.

En effet, jusqu’à présent, une multitude de contrats coexistaient (du PERCO au Madelin, en passant par le PERP, art.83 etc.) et nous les accumulions au gré de nos pérégrinations professionnelles, parfois même en ignorant leur existence ou leur contenu.

Le PER a vocation à regrouper toute cette épargne en un seul et unique contrat, composé de compartiments, chacun susceptible de recevoir les contrats actuels.

Le premier mérite du nouveau PER est de nous donner de la visibilité sur toute cette épargne éparpillée et nous permettre de l’investir à bon escient.

En pratique, il conviendra à chacun de vérifier si le transfert de son/ses contrat(s) existant(s) est favorable, en tenant compte de ses qualités intrinsèques par rapport au PER et des frais de transfert qui pourraient être appliqués si le contrat a moins de 10 ans.

En termes de transférabilité d’un établissement financier à l’autre, systématisée par la loi Pacte, notez que le PER lui-même est transférable – sauf au cours des 5 premières années (1% de frais), d’où l’intérêt de prendre date, même si vous n’y transférez pas immédiatement vos contrats existants.

Sur le plan fiscal 

Il offre un avantage fiscal au moment du versement, d’autant plus important que vous êtes fortement imposé. En effet, les sommes versées sont, dans une certaine limite, déductibles de vos revenus imposables au barème de l’Impôt sur les Revenus (IR). Ainsi, si vous êtes imposés au taux marginal de 45 %, votre impôt sur le revenu sera réduit de 45 % de votre versement.

C’est ainsi un des rares outils de « défiscalisation », qui en fonction des investissements (supports choisis) que vous réalisez, met un risque mesuré sur votre capital.

Le blocage des capitaux jusqu’à la retraite reste la contrepartie évidente de cette faveur fiscale mais d’une part, il existe de nombreux cas de sortie anticipée (dont chaque acquisition de résidence principale) et d’autre part, les capitaux deviennent totalement disponibles à la retraite, sous forme de retraits à votre gré, ou de rente, ou de mixage des deux.

Notez cependant, et c’est la raison pour laquelle la loi Pacte ne révolutionne pas l’épargne retraite, que cet impôt « éludé » pendant la phase d’épargne (c’est-à-dire pendant la phase d’activité) n’est finalement que reporté car il sera appliqué pendant la phase de rente ou de retraits, lesquels seront imposés au barème progressif de l’IR pour la part correspondant aux versements déduits de l’IR. La quote part de plus-value elle, sera imposée à la Flat Tax.

Ceci dit, cet impôt économisé au moment du versement aura pu se valoriser considérablement dans l’intervalle, et le taux marginal d’imposition une fois la retraite prise est généralement plus faible qu’en période d’activité.

Sur le plan de la transmission 

Le PER assurance n’est pas un contrat d’assurance vie mais ressemble à s’y méprendre en cas de dénouement par décès. 

Ainsi, au décès, les sommes sont versées aux bénéficiaires désignés dans la clause et non aux héritiers (à moins que vous vous absteniez de désigner un bénéficiaire).

En revanche, pour la fiscalité, le régime est dérogatoire à celui de l’assurance vie car il faut distinguer selon l’âge du titulaire au moment de son décès (et non selon son âge au moment des versements telle l’assurance vie) :

S’il est âgé de moins de 70 ans, les capitaux bénéficieront du régime favorable de l’assurance vie prévoyant un abattement de 152 500 € par bénéficiaire puis une taxe de 20 % puis 31,25 %(CGI 990I), à moins qu’une rente ait été mise en place et soit totalement exonérée selon les conditions énoncées par l’article 990 I.

S’il est âgé de plus de 70 ans, les sommes sont soumises aux droits de succession pour leur montant total, en fonction du lien de parenté du bénéficiaire avec le titulaire, après application d’un abattement de 30 500 € global incluant également les contrats d’assurance vie.

Sur le plan financier 

Le PER créé par ODDO BHF, Prémavenir PER, est un PER Assurance et non strictement bancaire.

Ainsi, il donne accès à différents supports de qualité, représentatifs de toutes les classes d’actifs financiers dont une part importante labélisée ISR ainsi qu’un fonds immobilier. Ces supports offrent de belles perspectives de rendement, même si le risque de perte en capital total ou partiel existe.

Le PER donne également accès au support en euros Retraite de la Compagnie partenaire Generali, dont le capital, lui, est garanti.

En outre, différents modes de gestion sont proposés, parmi lesquels une gestion pilotée consistant à adapter l’allocation d’actifs à l’horizon d’investissement d’ici la retraite ou une gestion spécifiquement ISR, mais aussi la possibilité de gérer librement, en constituant et en faisant évoluer son portefeuille à sa guise.

En conclusion,

ce nouveau PER, introduit par la loi Pacte n’est pas parfait mais il remplira son rôle dès lors que ce sera l’occasion pour vous de :

1. Restructurer votre épargne retraite existante (PEE, Perco, Perp, article 83, Madelin etc.) et lui redonner la perspective de rendements.

2. Faire un effort d’épargne, dont l’économie d’impôt vous apportera un effet de levier immédiat de 30 % à 45 % selon votre taux marginal d’imposition.

3. Conserver et valoriser ces capitaux investis jusqu’à la retraite (même si des cas de déblocage anticipé sont prévus).

4. Bénéficier à la retraite d’un capital totalement disponible – deuxième grand apport de la loi Pacte avant laquelle la sortie se faisait obligatoirement sous forme de rente (sauf exception à hauteur de 20 % pour les PERP).

Votre banquier est à votre disposition pour envisager avec vous l’intérêt ou non de souscrire ce nouveau PER et analyser, le cas échéant, vos contrats existants.

A cette occasion, il pourra étudier également l’opportunité pour vous de transférer certaines sommes figurants sur vos contrats d’assurance vie de plus de 8 ans vers le PER ; mesure fiscale d’exonération mise en place jusqu’à fin 2022, pour les personnes qui sont à plus de 5 ans de la retraite.

** PER assurance individuel et non collectif.

La plupart d’entre vous l’aurons déjà oubliée mais la fin de l’année 2017 a été le théâtre d’un imbroglio quant aux modalités d’imposition des plus-values financières réalisées au cours de cette année. Petit retour en arrière :

2017 fut une année d’élection présidentielle dont l’une des conséquences fiscales a été l’introduction du fameux « Prélèvement Forfaitaire Unique » (PFU). Les choses n’étant jamais aussi simples qu’on ne l’imagine, il s’est avéré que cette réforme était associée à une importante modification touchant les prélèvements sociaux. Le taux de la CSG augmentait de 170 points et l’ensemble des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine passait à 17,2 %. Le taux global de PFU étant de 30 %, le taux de l’impôt sur le revenu s’établissait, par déduction, à 12,8 %. Les épargnants pouvaient enfin reprendre leur souffle après cinq années de ce qu’il faut bien appeler, rétrospectivement, un trou noir fiscal.

La loi PACTE a aussi réformé le statut du conjoint collaborateur pour le protéger davantage et éviter au chef d’entreprise les risques de requalification et de pénalité.

A travers son article 8, elle rend obligatoire la déclaration de l’activité professionnelle régulière du conjoint au sein de l’entreprise, qui peut choisir entre les statuts de conjoint collaborateur, conjoint associé ou conjoint salarié.

Cette déclaration et le choix du statut constituent désormais des éléments indispensables du dossier à déposer auprès du Centre de formalités des entreprises.

A défaut de déclaration, le conjoint sera réputé exercer sous le statut du conjoint salarié, statut le plus protecteur.

Cette mesure est entrée en vigueur hier à la suite de la publication du décret par le gouvernement.

L’administration fiscale est en train de mettre à jour les taux de prélèvement de l’impôt à la source, selon les revenus 2018 déclarés au printemps dernier.

Ce sont les revenus imposables au barème de l’IR qui sont susceptibles de faire évoluer le taux de prélèvement.

Par conséquent, si vos revenus 2018 imposés au barème étaient exceptionnels et que vous anticipez des revenus moins importants en 2019, vous pouvez effectuer en ligne une modification du taux pour ne pas trop payer.

La solution vaut également pour la situation inverse (des revenus plus importants en 2019), si vous souhaitez « coller » votre taux à votre situation réelle et ne pas avoir trop d’impôts à payer fin 2020.

Exceptionnellement cette année, une seconde remise à jour sera effectuée en janvier pour tenir compte de la baisse d’impôt sur le revenu annoncée pour certains foyers par le gouvernement ; mesure qui devrait figurer dans une loi de finances rectificative d’ici la fin de l’année.

Pendant vos vacances cet été, vous avez mis en location votre chalet savoyard ou appartement parisien sur Airbnb. Devrez-vous déclarer vos revenus ? Quelles démarches effectuer ? Avez-vous droit à des avantages fiscaux ? Faites le point avec notre vrai/faux.

 

Les revenus tirés d’une location saisonnière sont exonérés d’impôt.

FAUX. Si vous louez régulièrement votre résidence principale ou un pied-à-terre pendant les week-end ou les vacances, vous devrez déclarer vos recettes locatives au titre de l’impôt sur le revenu dès le 1^er euro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Seules sont exonérées les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale pour un montant maximal de 760 € par an.

 

Pour mettre mon bien en location saisonnière, je dois d’abord obtenir l’autorisation de la mairie.

VRAI, si vous louez votre résidence principale au-delà de 120 jours (4 mois) par an. Vous devrez alors déposer une déclaration à la mairie, qui autorisera ou non le reclassement de votre logement en location saisonnière pour la durée de la location. Sachez qu’à Paris, ce changement d’usage est assorti d’une obligation de compensation destinée à éviter la pénurie de logements privés. En contrepartie de votre location saisonnière, vous devrez donc acheter et transformer en habitation un local destiné à un autre usage (bureaux ou commerces).

Pour les locations inférieures à 120 jours par an, aucune démarche n’est à effectuer, sauf dans les villes de plus de 200 000 habitants (par exemple, Paris, Bordeaux ou Nice sont concernées). À noter que la loi Alur, qui encadre les locations sur les plateformes numériques comme Airbnb, définit la résidence principale comme le logement que vous habitez au moins 8 mois par an.

 

Que mon bien soit classé ou non, j’ai droit au même abattement sur mes recettes locatives avant impôt.

FAUX. Si vous louez un bien classique (non classé « meublé de tourisme »), vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives dans le cadre du régime forfaitaire « micro-BIC ». Dans le cas d’un bien classé, l’abattement avant impôt est de 71 %. Dans tous les cas, vous restez redevable des prélèvements sociaux de 17,2 %.

> Classer votre bien en meublé de tourisme

 

Je loue un bien classé « meublé de tourisme ». Je profite automatiquement du régime forfaitaire si mes recettes locatives annuelles ne dépassent pas 170 000 €.

VRAI. Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui s’impose. Il vous permet de déduire de vos revenus imposables toutes vos charges pour leur montant réel : charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ou de réparation… À noter que ce régime reste disponible sur option en cas de recettes locatives inférieures à 170 000 €.

Vous louez un bien non classé ? Le seuil de recettes annuelles à ne pas dépasser pour profiter du régime forfaitaire est de 70 000 €.

 

Que mon bien soit classé ou non, côté fiscalité, le régime réel reste plus intéressant que le régime forfaitaire.

VRAI ET FAUX. Tout dépend si le montant de vos charges déductibles est supérieur au pourcentage de l’abattement prévu dans le cadre du régime forfaitaire : 50 % de vos recettes pour un bien classique, 71 % de vos recettes pour un bien classé « meublé de tourisme ».

Avec le régime réel, vous pouvez non seulement déduire de vos loyers toutes vos charges pour leur montant réel, mais aussi les amortissements portant sur différentes parties du bien (gros œuvre, toiture, électricité…). À la clé : la possibilité de réduire sensiblement votre assiette taxable, voire de l’annuler.

Sachez toutefois que le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : mieux vaut s’entourer de conseils d’experts avant de faire votre choix !

 

Je loue mon bien via une société civile immobilière (SCI). Comme je paie déjà l’impôt sur le revenu, mes recettes locatives ne seront pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

FAUX. La location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle porte sur des biens détenus par une SCI. Vos recettes locatives sont alors doublement imposées : à l’impôt sur les sociétés au niveau des recettes et à l’impôt sur le revenu en cas de distribution de dividendes.

La distribution de dividendes n’est pas obligatoire, le résultat net peut être mis en réserve.

Lire aussi : Location meublée : optimisez la transmission de votre patrimoine avec la SARL de famille

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> Vous songez à la location saisonnière en cette période de vacances ? Nos experts vous conseillent

“The Ladies Bank, qui vient de fêter ses trois ans, est un réseau d’information créé par trois collaboratrices du groupes financier ODDO BHF. Les conseils de Yasmina Brasseur, l’une des cofondatrices, pour s’y retrouver dans le dédale des régimes matrimoniaux. Ingénieure patrimoniale à ODDO BHF, Yasmina Brasseur a cofondé en 2016, The Ladies Bank, avec Alix de Renty, banquière privée, et Céline van Steenbrugghe, directrice de la communication. Objectif: inciter les femmes à prendre elles-mêmes en main la gestion de leurs finances et de leur patrimoine. Pour Challenges, Yasmina Brasseur détaille aujourd’hui les pièges à éviter au moment de choisir son régime matrimonial. Même si le nombre de mariages en France est en baisse, il concerne 228.000 couples par an et pour les femmes, l’enjeu financier est d’autant plus important que près de 45% des mariages finissent par un divorce. Mieux vaut donc se protéger au mieux.

Challenges – Les femmes vous posent-elles plus de questions sur les régimes matrimoniaux que les hommes ?

Yasmina Brasseur – Les femmes ont de nombreuses raisons de s’interroger. D’une part, elles se préoccupent naturellement de ce qui se passera si leur conjoint décède avant elles, sachant que leur espérance de vie est supérieure à celle des hommes. D’autre part, n’oublions pas que les retraites des femmes sont de 42% inférieures à celles des hommes. Ces inégalités font qu’elles posent souvent plus de questions que les hommes, et c’est bien normal. Il faut leur expliquer que ce n’est pas vénal de s’interroger.

Doivent-elles impérativement choisir un régime matrimonial ?

Faute de contrat spécifique, le régime applicable est celui de la communauté légale réduite aux acquêts. Cela signifie que les deux époux conservent chacun leurs biens propres, ainsi que les donations ou les successions dont ils ont pu bénéficier. Mais les salaires et les revenus fonciers des biens propres sont considérés comme un bien commun, de même que toutes les acquisitions réalisées par le couple à partir du mariage. C’est un régime que je déconseille lorsqu’un des époux est entrepreneur car en cas de dette, les créanciers pourront se rembourser en saisissant des biens communs.

Parmi les autres régimes proposés, comment choisir ?

Trois options sont possibles. D’abord, la séparation de biens qui permet à chacun de conserver ses biens propres. Dans ce cas de figure, les achats faits en commun sont considérés comme des biens indivis, en fonction de ce que chacun a apporté. Tout en restant dans ce cadre, il est possible de créer une société d’acquêt qui est une sorte de communauté sur mesure, afin d’adoucir la séparation. La deuxième option est la participation aux acquêts, un système peu répandu: pendant le mariage, le couple se trouve en séparation de biens, mais en cas de divorce, on détermine l’enrichissement de chacun et s’il n’est pas égal, il y aura rééquilibrage. Cela peut être le cas, par exemple, si le mari a créé une société et que sa femme, qui ne travaille pas, l’a aidé à bâtir ce projet. La troisième option est la communauté universelle: tout est mis en commun, y compris les biens propres. Mais des aménagements sont possibles, en instaurant une clause d’exclusion de communauté, par exemple pour la donation d’un bien de famille.

Mais comment prévoir le régime qui sera le mieux adapté à la situation d’un couple dix ou quinze ans après le mariage ?

Pour les jeunes mariés n’ayant pas encore de patrimoine, ce peut être l’occasion de réfléchir à leurs projets d’avenir. Mais il est difficile de se projeter très loin, et il faut avoir conscience que ce n’est pas grave, car il est possible d’aménager un régime matrimonial à tout moment. Rien n’est figé et tout est toujours aménageable. Il faut surtout s’interroger sur la pertinence de son contrat à chaque évolution personnelle et professionnelle importante.

Dans quel cas est-il conseillé de remettre à plat son régime matrimonial ?

Tout particulièrement au moment de la création d’une entreprise, d’un départ à la retraite ou d’une expatriation. Lorsqu’on part s’installer à l’étranger, il est important de faire le point sur son contrat, et éventuellement de prendre conseil auprès d’un notaire pour adapter le régime ou signer un contrat dans le pays d’installation.

Changer de régime est-il coûteux ?

Un tel changement doit se faire devant notaire, il y a donc des frais de rédaction du nouveau contrat, et éventuellement des frais de conseil. Un cas spécifique est à signaler pendant l’année en cours. Dans l’hypothèse d’un passage du régime de la séparation à celui de la communauté, il faut savoir que la loi instaure, à partir du 1 er janvier 2020, une taxation de la publicité foncière à 0,715% de ce qui est apporté à la communauté. Pour ceux qui l’envisagent, mieux vaut donc agir avant cette date.

Pour les femmes, l’un de ces régimes est-il plus favorable qu’un autre ?

Un régime matrimonial découle vraiment d’une analyse personnelle. Ce n’est pas parce qu’une personne proche a fait un certain choix que c’est forcément le meilleur pour vous. Si vous exercez une profession libérale ou que vous êtes entrepreneuse, vous préférerez le régime de la séparation ou celui de la participation aux acquêts. Pour les femmes qui n’ont pas d’activité professionnelle, la communauté légale, voire la communauté universelle sera plus protectrice. Un inconvénient, cependant: ces deux régimes protègent bien le dernier survivant. Mais s’il y a des enfants, ils n’hériteront qu’à la deuxième succession et cela coûtera plus cher. Il est donc prudent, dans ce cas, d’anticiper en faisant des donations.

L’encadrement des loyers est à nouveau en vigueur à Paris depuis le 1^er juillet.

C’est la loi ELAN, promulguée en 2018, qui remet en place ce dispositif, créé initialement par la loi ALUR et appliqué pendant deux ans à Paris et à Lille de 2015 à 2017, avant d’être annulé par le Tribunal administratif de Paris. Dans sa version actuelle, le dispositif est appliqué à titre expérimental, pour une durée de 5 ans (en théorie…).

Fondé sur le volontariat, c’est aux communes dans lesquelles l’offre de logement n’est pas suffisante, zones dites « tendues », de se manifester pour le rendre effectif. C’est chose faite pour Paris, autorisée par un décret du 13 avril 2019, alors qu’une vingtaine de demandes sont en cours auprès du gouvernement.

Ainsi, tous les contrats de location¹ de logements vides ou meublés signés à compter du 1^er juillet 2019 et portant sur un bien situé à Paris intra-muros, sont concernés. Il s’agit donc des contrats conclus dans le cadre d’une première location ou d’un changement de locataire, voire d’un renouvellement de bail arrivé à échéance. En revanche, la mesure ne concerne pas les contrats en cours ou les reconductions tacites.

En pratique, ce dispositif contraint les bailleurs à :

– Fixer un loyer, hors charges, en dessous du « loyer de référence majoré » défini par arrêté pour leur bien. Chaque année, sur la base des loyers constatés par l’OLAP (Observatoire des Loyers A Paris), et en fonction du type de location, nue ou meublée, du lieu de situation du bien, du nombre de pièces et de l’année de construction de l’immeuble, il est calculé, par mètre carré, un « loyer de référence médian », un « loyer de référence minoré » et un « loyer de référence majoré ». Ce « loyer de référence majoré » qui constitue un plafond se voit appliquer un coefficient de majoration permettant de louer un peu plus cher si le logement est meublé.

Il est important de noter qu’un complément de loyer est possible pour les biens justifiant de caractéristiques particulières de « localisation et de confort». On peut subodorer qu’une vue exceptionnelle, un balcon ou une terrasse justifieraient un complément de prix mais la loi ne le précise pas. Ce complément de loyer doit être précisé dans le contrat de bail.

– Faire figurer, dans le contrat de bail, le loyer de référence et le loyer de référence majoré. A défaut, le locataire pourrait mettre en demeure le bailleur de se conformer à cette obligation, sous peine de saisir dans un délai de trois mois à compter de cette mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant la diminution du loyer.

– Continuer à respecter l’autre dispositif d’encadrement des loyers, en vigueur depuis le 1^er août 2012 dans toutes les zones « tendues » de France (28 agglomérations) et applicable à la relocation et au renouvellement du bail. Ce dispositif de blocage coexiste donc avec l’encadrement des loyers de Paris. Selon cette règlementation, il est impossible d’augmenter le loyer d’un bien entre deux locataires, au-delà de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), sauf les exceptions suivantes :
-> Le cas où il ne s’agit pas de la résidence principale des locataires,
-> Celui où il s’agit d’une nouvelle location ou une relocation après 18 mois sans locataire,
-> Ou, enfin, si le bailleur a réalisé des travaux importants au cours des 6 derniers mois. Dans cette dernière hypothèse, l’augmentation sera limitée ou illimitée selon l’importance des travaux.

et donne la possibilité aux locataires de :

– Contester en cas de dépassement du loyer majoré à Paris

Le locataire peut saisir le préfet d’Ile de France, qui enjoindra au propriétaire de réviser son loyer et de restituer le trop perçu, dans un délai de deux mois, sous peine d’une amende de 5 000 euros pour une personne physique ou 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est indépendante d’une éventuelle action du locataire en diminution de son loyer devant le juge d’instance après avoir tenté une conciliation, étape incontournable.

– Contester en cas de non-respect, de l’encadrement des loyers à la relocation

Saisir la commission départementale de conciliation d’une action en diminution de loyer. En cas de non-conciliation, ils pourront saisir le juge d’instance.

Si à l’inverse le loyer se révèle très inférieur au niveau du loyer de référence moinoré, il faudra pour le bailleur distinguer deux situations :

– S’il s’agit d’un cas de relocation : le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer en dehors des cas décrits ci-avant. Il aura la possibilité de saisir dans un premier temps, une commission de conciliation, étape obligatoire avant la saisie du juge. Dans tous les cas, le loyer résultant de la réévaluation devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

– S’il s’agit d’un cas de renouvellement de bail : le bailleur pourra, en vertu de la loi ELAN, appliquer d’office le loyer de référence minoré (mais surtout pas au-delà), à condition de le notifier au moins 6 mois avant la fin du bail au locataire.

La comparaison de certains loyers pose en effet question. Ainsi, un studio loué nu dans un immeuble ancien peut être loué plus cher dans le quartier de la Goutte d’Or (Paris 18^ème) que dans celui d’Auteuil (Paris 16^ème). Cela illustre que cette réglementation crée un artifice, en rompant la corrélation entre les prix de l’immobilier à l’achat et le rendement des biens déjà très fortement grevé par les hausses d’impôts (augmentation des prélèvements sociaux et durcissement de l’IFI, notamment).

Ensuite, elle risque de décourager les propriétaires à réaliser des travaux d’entretien ou d’embellissement de leur bien, qu’ils ne pourront pas prendre en compte pour fixer le loyer, conduisant ainsi à une dégradation du parc locatif.

Nombreux sont ceux aussi qui seraient tentés de contourner cette règlementation, par exemple en changeant la destination de leur bien, en faveur de la location saisonnière ou de bureaux, mais la réglementation s’est fortement durcie ces dernières années.

Enfin, il créé un peu plus d’insécurité et de complexité juridique (notamment du point de vue de l’articulation avec le dispositif d’encadrement à la relocation), qui s’ajoute à l’insécurité fiscale.

Les opposants à ce dispositif, populaire à 71 % selon un sondage IFOP récent, pourront compter sur l’Union Nationale de la Propriété Immobilière qui a déjà saisi le Conseil d’Etat pour faire annuler le décret du 12 avril. Et affuter leurs arguments en faveur de solutions qu’ils jugeraient plus constructives…

¹ (y compris les baux mobilité mais hors la location saisonnière).

Article rédigé par Vanessa Zocchetti le 17 janvier 2018 – Madame Figaro et mis à jour le 25 juin 2019 par The Ladies Bank. 

Bien placer son argent ? On passe souvent à côté, faute de temps et d’une bonne connaissance du sujet. Et pourtant, que l’on ait 1 000, 10 000 voire 100 000 € ou plus de côté, on a intérêt à faire fructifier son épargne pour anticiper des dépenses plus ou moins importantes, programmées ou imprévues, ou tout simplement pour se faire plaisir… Pour Alix de Renty et Yasmina Brasseur, banquière privée et ingénieure patrimoniale, cofondatrices de The Ladies Bank au sein du groupe ODDO BHF, la 1^ère résolution à adopter… c’est de ne pas laisser le temps passer. On définit son profil d’épargnante en se posant 2 questions fondamentales puis on opte pour le placement adapté… Voici comment.

Les questions préalables à se poser

1. Quelles sont mes échéances ?

Vais-je avoir besoin de mes économies dans moins de 2 ans pour financer un achat ou des vacances ? Est-ce que cette épargne me sera utile à moyen terme – entre 2 et 8 ans – ou est-ce que je peux me permettre de ne la débloquer que dans 8 ans ou plus ?

2. Ai-je envie de prendre des risques ?

Investir dans une start-up qui a besoin de soutien et peut éventuellement, dans quelques années, rapporter gros ou bien préférer un placement peu rémunérateur mais rassurant… Il n’y a pas de bon choix, juste des tempéraments plus ou moins téméraires !

Les bonnes options selon son profil

« Il n’y a pas de bon choix, juste des tempéraments plus ou moins téméraires »

1. Je pense avoir besoin de liquidités rapidement ou à moyen terme pour mes vacances, un achat immobilier… mais je souhaite avoir l’esprit tranquille pour l’avenir.

Mes options :

– Le Livret A plafonné à 22 950 € rémunéré à 0,75 % par an, dont les intérêts sont exonérés d’impôts et de prélèvement sociaux. Conseillé surtout pour une gestion de trésorerie : vacances, impôts…

– Le LDD (livret de développement durable) plafonné à 12 000 € avec un taux de rémunération à 0,75 % dont les intérêts sont exonérés d’impôts et de prélèvement sociaux.

– Le livret bancaire aux modalités (plafond, rémunération…) déterminées par chaque organisme financier. Il permet souvent de placer des sommes plus importantes que les livrets précédents parce qu’il n’est pas réglementé en termes de plafonds. Les taux d’intérêt peuvent parfois être plus intéressants au moment de l’ouverture du livret. Il faut donc y placer une somme conséquente dès le début. Attention, pour ce livret, les intérêts sont désormais soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), la fameuse flat tax de 30 % (12,8 % + les prélèvements sociaux de 17,2 %) sauf si vous préfèrez le barème de l’impôt sur le revenu si cette option est plus favorable.

2. Je pense avoir besoin de liquidités rapidement, mais je cherche un rendement supérieur aux options « sécurisées ».

J’opte pour le compte-titres classique qui dispose en son sein d’un compte espèces. Il offre la possibilité d’investir sur des valeurs mobilières constituées d’actions et d’obligations françaises, européennes et internationales. Il permet de réaliser soi-même les opérations d’achat et de revente. Cela implique d’y consacrer un peu de temps et de s’intéresser aux mécanismes de la bourse. Les plus néophytes peuvent en déléguer la gestion grâce au système de «gestion sous mandat» (un service facturé). De plus, tous les revenus et les plus-values de ce compte-titres sont désormais soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU), la fameuse flat tax de 30 %.

3. Je souhaite placer mon épargne à moyen terme en faisant quelques paris…

Le PEA, plan d’épargne en actions, est parfaitement adapté. Il permet d’acquérir un portefeuille d’actions d’entreprises européennes. Il est idéal pour parier sur des start-up et pour celles qui ont envie de s’essayer au boursicotage. Si son plafond est de 150 000 €, chaque banque fixe son montant minimum. Il est ainsi intéressant d’en ouvrir un même sans fonds conséquents. En effet, en l’absence de retrait ou de rachat dans les 5 ans suivant le 1^er versement, les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux mais exonérées d’impôt sur le revenu. On évite cependant le PEA quand on souhaite faire des retraits avant 5 ans, le retrait entraînant la clôture du PEA (sauf cas exceptionnels comme un licenciement, une invalidité…) et le gain net étant alors imposé à la flat tax de 30 % ou, sur option, au barème de l’impôt sur le revenu (augmenté des prélèvements sociaux).

Je peux aussi souscrire un PEA-PME (seul ou en complément d’un PEA classique) pour investir dans des actions de PME et d’ETI, ainsi que des titres de dettes non cotés commercialisés par les plateformes de crowdfunding. Idéal pour diversifier mes placements tout en profitant du cadre fiscal attractif du PEA. En cumulant PEA et PEA-PME, le plafond de versement s’établit à 225 000 €.

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4. Je pense à ma retraite, aux futures études de mes jeunes enfants, à ma succession… Je souhaite donc faire un placement sur le long terme.

Je choisis une assurance-vie et le fais le plus tôt possible. En effet, ce produit non plafonné se bonifie avec le temps, notamment en matière de fiscalité, et cela malgré les changements applicables depuis le 1^er janvier 2018. Ainsi, si je souscris aujourd’hui une assurance-vie, le taux de prélèvement sur la plus-value, pour tout retrait avant 8 ans, sera de 30 % (la fameuse flat tax). En revanche, passés ces 8 ans, le taux tombe à 7,5 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux.

En souscrivant une assurance-vie avant mes 70 ans, je bénéficie d’une fiscalité avantageuse puisque mon contrat sera traité hors (droits de) succession. En effet mes bénéficiaires quels qu’ils soient à mon décès bénéficieront d’un abattement de 152 500 €. Au-delà de cet abattement, les taux sont de 20 % ou 31,25 % en fonction du montant des capitaux décès.

ODDO BHF Banque Privée

Décryptage par Laure Varastet, Ingénieur patrimonial chez ODDO BHF Banque Privée, pour BFM Business. 

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