Témoignages

Olivia

02 Février 2017

SCI : ai-je intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ?

Avec mon mari et nos 2 enfants majeurs, nous venons de créer une société civile immobilière (SCI) pour loger notre patrimoine familial. Nous sommes en train de rédiger les statuts mais butons sur un point : le régime fiscal. Par défaut, cette structure est soumise à l’impôt sur le revenu . Mais aurions-nous intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ? Cela devient intéressant lorsqu’il y a beaucoup de revenus fonciers en jeu et un taux marginal d’imposition élevé. Je fais le point.

Avec l’impôt sur le revenu, mes plus-values profitent d’abattements

En conservant ce régime fiscal, je suis, en tant qu’associée de la SCI, personnellement imposée sur ses revenus fonciers au prorata de ma détention de parts dans la société. Je dois donc reporter ces gains sur ma déclaration de revenus et ce, même s’ils ne me sont pas distribués. Les prélèvements sociaux sont également dus.

L’imposition porte sur les résultats nets de la SCI, c’est-à-dire les loyers diminués des charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, frais de gestion locative…

Avec ce régime, je bénéficie aussi de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. En clair, si je vends les biens de la SCI après 22 ans de détention, mes plus-values de cession seront totalement exonérées d’impôt sur le revenu. Après 30 ans, elles échapperont aussi aux prélèvements sociaux. Avant ces délais, mais après 5 ans, je bénéficie d’abattements pour durée de détention.

> Lire aussi : notre dossier sur la SCI

Avec l’impôt sur les sociétés, j’amortis mes biens

À tout moment, et sur option irrévocable, je peux soumettre ma SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). L’avantage : l’amortissement des biens, c’est-à-dire leur dépréciation comptable annuelle, ainsi que les charges et frais d’acquisition (frais de notaire par exemple) sont déductibles des loyers. Au-delà, les gains sont taxés à l’IS au taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 €, puis à 33,33 %. Intéressant si mon taux marginal d’imposition est supérieur à 41 % !

Autre atout majeur de l’IS : tant que la SCI ne distribue pas ses bénéfices, je ne paye pas d’impôts. Je suis donc temporairement exonérée de cette taxation si je capitalise mes revenus fonciers dans la société. C’est d’autant plus attractif que la SCI génère beaucoup de revenus fonciers.

Avec l’IS, attention à la taxation des plus-values de cession

Pour autant, l’IS n’est pas forcément avantageux sur toute la ligne. À la vente, la plus-value dégagée, qui correspond à la différence entre la valeur réelle du bien (le prix de vente) et sa valeur comptable (amortissement), est soumise au régime des plus-values professionnelles : taux normal de 33,3 % ou taux réduit de 15 % sous conditions. La note fiscale de la société risque d’être salée… d’autant qu’aucun abattement pour durée de détention ne s’applique.

Au moment de la vente, il me faudra aussi compter sur la distribution des dividendes et leur taxation à l’impôt sur le revenu (après un abattement de 40 %), à un prélèvement à la source obligatoire non libératoire de 21% et aux prélèvements sociaux de 15,5%.

Bref, pour choisir le bon régime fiscal pour ma SCI, mieux vaut demander l’avis d’un expert !

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