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22 Avril 2017

Patrimoine immobilier familial : le point sur la SCI

Vous détenez un ou plusieurs biens immobiliers en famille ? Loger ce patrimoine dans une société civile immobilière (SCI) peut en faciliter la gestion et la transmission. Associés, capital social, gérants, statuts, fiscalité… Tour d’horizon du dispositif.

Une SCI : pour faire quoi ?

La société civile immobilière a pour objet principal la gestion d’actifs immobiliers. Sa souplesse permet aux associés (souvent des membres d’une même famille) de résoudre certaines problématiques patrimoniales. Par exemple, des parents peuvent par ce biais transmettre à leurs enfants des parts sociales de la SCI sans donner le bien immobilier lui-même. Aussi, cette solution permet à des concubins de se transmettre leur résidence principale via des parts sociales, en faisant jouer le démembrement croisé de parts de SCI.

> Lire aussi : « J’ai choisi de rester en union libre : quelles conséquences fiscales et patrimoniales ? », le témoignage d’#Emma

La SCI confère également un avantage fiscal lors de la transmission des parts : elle permet de déduire un éventuel endettement de la valeur de l’actif net qui servira d’assiette au calcul des droits de mutation. Ainsi la valeur des parts données est minorée par le passif.

Un exemple :

  • Valeur du bien détenu par la SCI : 100
  • Montant de l’emprunt : 40
  • Valeur des parts : 100 – 40 = 60

Si je souhaite donner la moitié de mes parts à mes enfants, la valeur soumise aux droits de mutation est de 50 % x 60, soit 30.

La SCI en pratique : capital social, associés, gérants 

  • Le capital social est composé des apports en nature (immeubles) et numéraires (liquidités) effectués par les associés de la SCI, qui reçoivent en contrepartie des parts sociales. Il n’y a pas de montant minimum fixé par la loi.

La valeur des parts sociales est égale à l’actif social (les immeubles de la SCI) déduction faite des dettes sociales (emprunts bancaires ou compte courant d’associé).

  • En tant qu’associé, vous avez droit aux bénéfices de la société. Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés (pas de maximum).

À noter : les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société à l’égard des tiers. Cela signifie que leur participation aux dettes ne se limite pas au montant de leur apport : leur patrimoine personnel aussi peut être engagé !

  • Enfin, la société est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Le gérant est désigné dans les statuts ou par Assemblée générale, ce qui permet d’éviter la modification des statuts en cas de changement de gérant. Ce dernier doit rendre compte annuellement de sa gestion aux associés.

Les statuts de la SCI : pour une gestion sur mesure

 Le fonctionnement d’une SCI est régi par ses statuts, un ensemble de règles fixant les droits et devoirs de chaque associé, les pouvoirs accordés aux gérants, etc. Leur rédaction est libre et permet une large adaptation aux objectifs poursuivis, en prévoyant par exemple une répartition des bénéfices et des droits de vote différente de celle du capital social, les modalités de cessions des parts, etc.

Qu’ils soient rédigés sous seing privé ou par acte notarié, il convient d’apporter aux statuts le plus grand soin. Un exemple : s’ils confient les pleins pouvoirs aux gérants de la SCI, ceux-ci pourront choisir librement un locataire ou vendre le bien sans demander l’avis des associés !

SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?

 La société civile de patrimoine relève en principe du régime fiscal des sociétés de personnes. Dans ce cas, le résultat issu des loyers ou de la cession des parts est imposé à l’impôt sur le revenu entre les mains de ses associés en proportion de leurs droits dans la société, et ce, même si ce résultat n’est pas distribué.

Sur option irrévocable, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le résultat réalisé par la société est soumis au taux d’imposition réduit de 15 % dans la limite d’un bénéfice imposable de 38 120 €, à condition que le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 7 630 000 € et que son capital soit entièrement versé. Au-delà, l’imposition est de 33,33 %.

Tant que la société ne distribue pas son résultat à ses associés, ils ne subissent aucune imposition. En revanche, les bénéfices distribués sont imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (dividendes), après abattement de 40 %, et sont soumis à un prélèvement à la source obligatoire non libératoire de 21 %. Enfin, ces bénéfices distribués restent soumis aux prélèvements sociaux.

Plus-values exonérées au bout de 22 ans

 Les apports de biens immobiliers réalisés pour la constitution d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sont exonérés de droits d’enregistrement mais soumis à la taxe de publicité foncière. Des frais de notaire sont également exigés.

En revanche, les apports de biens immobiliers à une SCI passible de l’IS sont, eux, soumis aux droits d’enregistrement.

La plus-value résultant de l’apport à une SCI relève du régime général des plus-values immobilières. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % au-delà de la 5e année, après application de l’abattement de :

  • 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention de l’immeuble,
  • 4 % au terme de la 22e année de détention.

La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de la 22ème année de détention.

Quant aux prélèvements sociaux, ils sont applicables au taux de 15,5 % après application d’un abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération au terme de 30 ans.

À noter : une taxe supplémentaire allant de 2 à 6 % s’applique sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €.

SCI et impôt sur la fortune

 Vous devez déclarer vos parts de SCI au titre de l’impôt sur la fortune (ISF) pour leur valeur vénale. Une décote est généralement admise par l’administration fiscale du fait du caractère non liquide des parts.

Lire aussi : « Comment réduire mon ISF avec un patrimoine important et peu de revenus ? », le témoignage d’#Isabelle

En cas de démembrement des parts, l’usufruitier est redevable de l’ISF pour la valeur en pleine propriété de ses parts sociales.

 

Vous souhaitez loger votre patrimoine immobilier dans une SCI ? > Demandez conseil à nos experts : ils sauront vous accompagner 

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