Après des mois de confinement, les frontières rouvrent peu à peu et les plans pour les vacances se dessinent. Près de la moitié des Français pense partir, dans l’Hexagone pour la plupart. Si vous songez à mettre votre chalet breton ou maison provençale en location, soyez au fait de la fiscalité. D’autant que les plateformes de location en ligne, type Airbnb ou Abritel, doivent désormais transmettre à l’administration fiscale tous les revenus perçus par leurs utilisateurs. Le point.
Revenus imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux
Dès lors que vous mettez en location saisonnière votre résidence principale ou secondaire, même pour quelques jours par an, vous devez déclarer vos recettes locatives au titre de l’impôt sur le revenu. Seules sont exonérées les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale (chambre d’hôtes), dans la limite de 760 € par an.
Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que les locations meublées de longue durée. Pour effectuer cette déclaration, vous avez le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel.
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À noter que la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an. Au-delà, vous devrez déposer une déclaration à la mairie, qui autorisera ou non le reclassement de votre logement en location saisonnière pour la durée de la location.
Votre bien se situe en zone tendue ?
Sachez que vous ne pouvez pas le donner en location saisonnière plus de 120 jours par an car alors, vous en feriez un usage hôtelier et non plus un usage d’habitation. Vous devrez alors enregistrer ce changement d’usage à la mairie afin d’obtenir un numéro d’immatriculation vous permettant de poursuivre votre activité.
Régime forfaitaire…
Dans le cadre du régime forfaitaire ou micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes annuelles incluant l’ensemble des frais et charges relatifs au logement : charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ou de réparation…
- Vous louez un bien classique (non classé « meublé de tourisme ») ? Vous bénéficiez automatiquement de ce régime si vos recettes ne dépassent pas 72 600 € par an et profitez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives.
- Vous louez un bien classé « meublé de tourisme » ? Vous relevez du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176 200 € par an. L’abattement avant impôt est de 71 %.
… ou régime réel ?
Dans le cadre du régime réel, vous déduisez de vos recettes annuelles l’ensemble des frais, charges et amortissements pour leur montant réel au prorata de la période de location.
- Pour une location saisonnière classique, vous bénéficiez de ce régime automatiquement si vos recettes annuelles dépassent 72 600 €, ou sur option dans le cas contraire.
- Pour une location saisonnière classée, vous bénéficiez automatiquement de ce régime si vos recettes annuelles dépassent 176 200 €, ou sur option dans le cas contraire.
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Comment choisir ?
Tout dépend si le montant de vos charges déductibles est supérieur au pourcentage de l’abattement prévu dans le cadre du régime forfaitaire : 50 % de vos recettes pour un bien classique, 71 % de vos recettes pour un bien classé « meublé de tourisme ».
Avec le régime réel, vous pouvez non seulement déduire de vos loyers toutes vos charges pour leur montant réel, mais aussi les amortissements portant sur différentes parties du bien (gros œuvre, toiture, électricité…). À la clé : la possibilité de réduire sensiblement votre assiette taxable, voire de l’annuler.
Sachez toutefois que le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : mieux vaut s’entourer de conseils d’expert avant de faire votre choix !
N’oubliez pas les autres taxes incompressibles…
Quel que soit le régime choisi, vous restez redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vous générez plus de 23 000 € de recettes annuelles, vous êtes également redevables des cotisations sociales.
La taxe de séjour, instaurée dans certaines villes touristiques de France, doit être payée par le locataire puis reversée à la commune. Son montant ? Entre 0,20 € et 4 € la nuit par personne (y compris en chambre d’hôtes).
Enfin, si vous offrez au moins trois prestations para-hôtelières parmi les suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des lieux, réception de la clientèle ou fourniture du linge de maison, vous devrez également facturer la TVA.