Banquier privé chez ODDO BHF depuis 2005, Arnaud Rochefort gère une équipe dédiée aux grands clients privés : entrepreneurs, cadres dirigeants, familles patrimoniales, mais aussi fondations, associations, ainsi que des sportifs de haut niveau. Son rôle : leur proposer une approche de gestion globale et personnalisée intégrant l’ensemble de leurs actifs, y compris immobiliers. Il détaille l’expertise spécifique de la banque privée ODDO BHF sur cette classe d’actifs, tant pour des projets d’investissement direct que de diversification à travers les foncières cotées. Décryptage.
Comment êtes-vous devenu le référent « Immobilier » chez ODDO BHF Banque Privée ?
« J’ai eu le plaisir de participer dès 2008 à la création d’une plateforme multithématique dédiée à l’immobilier, aux bois et forêts, à la philanthropie, aux œuvres d’arts. Ce projet fait suite à une étude qualitative que nous avons menée auprès de nos clients, afin de connaître les expertises dont ils souhaitent bénéficier dans le cadre la gestion de leur patrimoine. Ils ont manifesté un fort intérêt pour l’immobilier et aujourd’hui, nous sommes en mesure de mobiliser les meilleurs experts de la place au service de leurs projets. »
Quelle place tient l’immobilier dans le patrimoine des Français ?
« L’immobilier est une classe d’actifs incontournable. Il représente aujourd’hui environ 60 % du patrimoine net des français, soit environ 7 000 milliards d’euros selon l’Insee et il est la première classe d’actifs des Family Office européens selon l’étude annuelle de Campden Wealth Global Family Office.
Les premiers échanges avec nos clients et prospects intègrent toujours une discussion d’allocation stratégique de leurs actifs intégrant l’immobilier. Le marché étant extrêmement granulaire, nous sollicitons régulièrement des experts connaissant en profondeur leur marché de proximité, comme par exemple pour le résidentiel parisien. Alyson Ashby, directrice de l’agence Junot Fine Properties, constate ainsi que « les prix de l’immobilier parisien ont tendance à se maintenir à un niveau élevé. Cependant, les appartements de standing, bénéficiant d’un effet de rareté (vue, terrasse, très belle adresse) voient leurs prix continuer à augmenter ». Les équipes de Junot sont régulièrement sollicitées par des expatriés à la recherche de grandes surfaces ainsi que par des résidents étrangers souhaitant acquérir un pied-à-terre luxueux à Paris, probablement les signes d’un effet Brexit et d’une préférence pour la France face à l’incertitude en Angleterre ou aux Etats-Unis. »
L’immobilier est-il encore un bon investissement ?
« Nous percevons depuis 18 mois une légère réduction de la part des actifs alloués à l’immobilier par nos clients privés, suite à des cessions d’entreprises ou de participations. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est bien évidemment un des critères de décision aujourd’hui pleinement intégré. Si la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année, l’IFI s’appliquera via un barème progressif allant de 0,50 % à 1,50 %. Toutefois, nous déconseillons des investissements, qu’ils soient immobiliers ou financiers, exclusivement sous-tendus par des motivations fiscales. Symétriquement, l’IFI ne doit pas être l’unique critère de décision de cession d’un bien immobilier, car cette classe d’actifs permet toujours de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux : optimisation du levier de la dette, transmission, diversification… »
Qu’en est-il de la pierre-papier et des foncières cotées ?
« Nous insistons sur le principe de diversification en sélectionnant les véhicules d’investissement et les zones géographiques les plus attractifs : SCI, SCPI et OPCI intégrés dans nos contrats d’assurance vie, fonds de private equity immobilier et foncières cotées.
En ce qui concerne ces dernières, ODDO BHF bénéficie d’une expertise historique, depuis 1989. Les sociétés sélectionnés par les gérants du fonds ODDO BHF Immobilier gèrent ainsi de façon dynamique un parc immobilier sur plusieurs pays et classes d’actifs (bureaux, résidentiel, centres commerciaux). Elles offrent une bonne visibilité sur leurs revenus grâce aux loyers perçus et sont fortement incitées à distribuer leurs résultats aux actionnaires via des dividendes.
Selon Véronique Gomez et Pierre Toussain, gérants du fonds ODDO BHF Immobilier, les foncières cotées demeurent une opportunité d’investissement intéressante. Les fondamentaux de l’immobilier européen restent solides, et bénéficient de tendances positives sur les loyers, les taux d’occupation et donc sur les prix. L’équipe de gestion privilégie actuellement les actifs dits ‘alternatifs’ sur les segments de l’hôtellerie, de la santé, des résidences étudiantes ou de la logistique. Enfin, elle estime que le niveau de valorisation justifie également de s’intéresser au secteur, puisque les foncières cotées d’Europe Continentale affichent aujourd’hui des décotes par rapport à la valeur de leurs actifs nets réévalués de l’ordre de 15 %, malgré un rendement du dividende de l’ordre de 4.5 %1. De plus, pour les investisseurs privés, ce fonds n’est pas soumis à l’IFI. »
Neuf ou ancien, bien physique ou pierre-papier… Comment choisir entre ces différentes possibilités ?
« Nous encourageons nos clients à privilégier tout d’abord l’investissement dans leur résidence principale. Cette première opération permettra en effet de bénéficier d’un effet de levier et de protection familiale grâce à la souscription d’une assurance décès particulièrement intéressante. Ensuite, pour les opérations de diversification via des achats d’actifs de rendement ou de jouissance, les choix stratégiques dépendront du profil de l’investisseur et de ses objectifs. »
Concrètement, comment accompagnez-vous vos clients dans leur projet immobilier ou dans la gestion de leur patrimoine immobilier ?
« Au sein de ODDO BHF Banque Privée, nous accompagnons nos clients au fil des différentes étapes de leur projet immobilier.
Tout d’abord, au niveau de la structuration : nos équipes d’ingénieurs patrimoniaux apportent leur éclairage sur les aspects juridiques et fiscaux des investissements immobiliers réalisés en France et à l’étranger. En liaison avec des conseils fiscaux spécialisés, ils analysent tous les aspects patrimoniaux ayant trait à l’acquisition, la détention, la cession et la transmission de biens immobiliers par des personnes privées dans un contexte international.
Ensuite, lors de la phase d’investissement, nous accompagnons nos clients dans leur recherche de financement et d’assurances sur-mesure.
Enfin, l’administration couvre un large spectre d’expertises. Nos équipes du Family Office bâtissent un reporting global personnalisé, intégrant l’ensemble des actifs immobiliers. Des structures étant régulièrement utilisées (SCI, SARL…), notre Family Office coordonne également l’administration de ces sociétés. Il apporte l’expérience et l’exigence nécessaires à l’administration des biens de nos clients. »
Quels sont les atouts d’une banque privée comme ODDO BHF pour vos clients ?
« Nos clients privés bénéficient de la vision transversale et européenne de nos banquiers. Ce point est particulièrement distinctif concernant l’immobilier, car nos expertises sont présentes dans l’ensemble des métiers de ODDO BHF (Société de Gestion, Investment Banking et Banque Privée). Nos banquiers sont engagés dans la durée pour parfaitement comprendre les stratégies financières et immobilières de nos clients. Cette approche transversale et notre engagement à long terme sont naturels grâce à notre modèle unique et distinctif de partnership.
Sur les opérations immobilières de taille très importante nécessitant une structure financière complexe, un banquier d’affaires est par exemple présenté par les équipes de la banque privée. Nos banquiers privés sollicitent aussi régulièrement l’expertise des gérants de fonds ODDO BHF immobilier. »
Comment communiquez-vous sur cette thématique immobilière dans le cadre de The Ladies’ Bank ?
« Nous organisons régulièrement des évènements sur cette classe d’actifs. Nous avons ainsi fait témoigner nos ingénieurs patrimoniaux et des experts de l’immobilier résidentiel lors d’une conférence dédiée au marché de l’immobilier et à l’impact de la nouvelle loi de finances. Cet événement a eu lieu le 24 mai dernier, avant la date de dépôt des déclarations d’IFI au 15 juin. »
Quels conseils donneriez-vous à ceux qui souhaitent se lancer dans un projet immobilier ?
« Intégrez le projet dans une réflexion stratégique globale avec vos conseils : agents immobiliers, notaires, avocats, ingénieurs patrimoniaux, banquiers privés. Nos clients sont très souvent accompagnés par des experts avec qui nous travaillons main dans la main. Dans le cas où des experts doivent être intégrés dans le dispositif, nous sommes ravis de pouvoir leur indiquer les meilleurs spécialistes du marché. »
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1 Source : FactSet ; ODDO BHF AM