Les biens détenus au travers d’une société sont en dehors du champ de l’IFI dès lors qu’ils sont affectés à son activité ou à l’activité d’une société du même groupe. Mais qu’en est-il des actifs immobiliers que vous possédez et que vous affectez à votre activité professionnelle ? À quelles conditions sont-ils exonérés d’IFI ? Nos explications.
Rappel : quels biens immobiliers sont soumis à l’IFI ?
Vous êtes redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) dès lors que votre patrimoine immobilier net imposable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier 2022.
Par « patrimoine immobilier imposable », on entend les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (immeubles bâtis ou en construction, terrains à bâtir, lots de copropriété…) mais aussi les droits immobiliers comme l’usufruit et la nue-propriété d’un bien, ainsi que les placements sous forme de parts ou d’actions de sociétés immobilières type OPCI, SCPI, foncière cotée ou non, SCI.
À noter : vous déclarez votre IFI au moyen de la déclaration annexe n° 2042-IFI en même temps et dans les mêmes délais que votre déclaration de revenus.
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Biens professionnels : trois cas d’exonération
Vous détenez des biens professionnels affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ? Ils sont exonérés d’IFI sous différentes conditions selon que vous détenez votre immobilier en direct ou au travers d’une société et, dans ce dernier cas, selon qu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
- Détention en direct : pour être exonérés, vos biens ou droits immobiliers doivent être affectés et nécessaires à votre activité professionnelle principale (ou à celle d’un membre de votre foyer fiscal). L’activité principale est celle qui constitue l’essentiel de vos activités économiques ou, à défaut, celle qui génère l’essentiel de vos revenus.
- Détention au travers d’une société soumise à l’IR : sont exonérés les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité de la société dans laquelle vous exercez votre activité principale (à ce titre par exemple, les immeubles affectés à des filiales sont exclus).
- Détention au travers d’une société soumise à l’IS : pour bénéficier de l’exonération d’IFI sur vos biens professionnels, vous devez exercer au sein de l’entreprise une fonction de dirigeant et la rémunération que vous en tirez doit représenter plus la moitié de vos revenus. L’exonération est limitée à la participation que vous détenez dans la société : par exemple, si vous détenez une participation de 60 %, vos biens immobiliers sont exonérés à hauteur de ce pourcentage. La loi prévoit par ailleurs des conditions liées aux droits de vote rattachés aux titres de la société.
La location meublée est-elle exonérée d’IFI ?
Oui, à la triple condition que cette activité soit exercée à titre principal, qu’elle rapporte plus de 23 000 euros de recettes annuelles et que ces recettes génèrent plus de 50 % des revenus imposables du foyer fiscal. À noter que ces conditions cumulatives concernent la location meublée effectuée par une personne physique. En cas de location exercée par une société non soumise à l’IS, les deux dernières conditions ne s’appliquent pas.
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