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18 Avril 2018

Impôt sur la fortune immobilière : quels biens ? Quelles exonérations ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF est devenu l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Comme son nom l’indique, cet impôt ne porte que sur les biens immobiliers. Mais tous vos immeubles sont-ils concernés ? Qu’en est-il de vos biens fonciers et de vos placements dans l’immobilier ? Quels sont les seuils d’imposition ? Comment l’IFI est-il calculé ? Lisez notre guide pour tout savoir sur l’IFI 2018.

 

Un seuil d’imposition fixé à 1 300 000 €

Vous êtes soumis à l’IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2018.

Sont pris en compte les biens immobiliers détenus par l’ensemble de votre foyer fiscal, y compris vos enfants mineurs. Séparé ou divorcé ? Chaque parent peut déclarer pour moitié la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Si votre résidence fiscale est en France, l’ensemble de votre patrimoine immobilier en France et hors de France est concerné par l’IFI. Des conventions fiscales de non double imposition viendra régir les modalités d’imposition pour les biens situés à l’étranger. Si votre résidence fiscale est hors de France, seuls sont pris en compte vos biens immobiliers situés en France, ainsi que vos parts ou actions de sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France.

 

Vos biens, mais aussi votre usufruit et vos placements dans l’immobilier

Quels biens immobiliers sont soumis à l’IFI ? Ils regroupent 3 types d’actifs : vos biens physiques, vos droits immobiliers et vos placements dans l’immobilier.

  • Biens immeubles

Ils incluent notamment :

  • les maisons et appartements ainsi que leurs dépendances (caves, garages et places de parking) que vous occupez ou donnez en location,
  • les bâtiments classés monuments historiques,
  • les immeubles en construction,
  • les lots d’une copropriété,
  • les terrains à bâtir.

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.

> Estimez la valeur de vos biens immobiliers

Si vous détenez l’usufruit d’un bien, vous devez déclarer la valeur du bien en pleine propriété, sauf si la loi prévoit une imposition répartie entre usufruitier et nue-propriétaire (à la suite d’un décès par exemple). Dans ce cas, le nu propriétaire des murs devra aussi déclarer la valeur de la nue-propriété du bien.

Autrement dit, si vous recueillez l’usufruit d’un bien suite au décès de votre conjoint, et vos enfants la nue-propriété, vous êtes désormais imposés séparément sur la valeur de vos droits respectifs (qui dépend de l’âge de l’usufruitier). En revanche, si vous avez recueilli l’usufruit par testament, donation ou donation au dernier vivant, vous déclarez seul le bien pour sa valeur en pleine propriété.

> Simulez la valeur de votre usufruit ou de votre nue-propriété

  • Placements dans l’immobilier

Si vous détenez des parts ou actions de sociétés immobilières type OPCI, SCPI ou foncière cotée ou non, vous devez les déclarer au titre de l’IFI sauf certains cas définis par la loi.

Les parts de SCI sont également taxables.

Si vous détenez des actifs immobiliers dans votre assurance vie, vous devez les déclarer pour leur valeur de rachat.

 

Vos bâtiments professionnels exonérés

Sous conditions, certains biens peuvent être totalement ou partiellement exonérés d’IFI. Il s’agit par exemple :

  • des biens professionnels,
  • des logements loués sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel,
  • des bois et forêts,
  • des biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation).

 

ductions et réductions d’impôts

L’IFI porte sur la valeur de votre patrimoine net taxable, c’est-à-dire déduction faite des dettes qui s’y rapportent, comme par exemple :

  • vos prêts immobiliers en cours, un amortissement théorique est pratiqué sur les prêts in fine
  • vos dépenses de travaux d’amélioration, d’entretien, de construction, d’agrandissement,
  • vos taxes foncières.

En revanche, la taxe d’habitation n’est pas déductible, pas plus que l’ impôt sur le revenu

Certains dons ou placements réalisés en 2017 peuvent permettre de réduire le montant de votre IFI en 2018. C’est le cas si :

  • vous avez fait des dons au profit d’organismes d’intérêt général. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’IFI égale à 75 % des sommes données, dans la limite de 50 000 €,
  • vous avez investi au capital de PME éligibles à la réduction d’ISF. Vous profitez alors d’une réduction d’IFI en 2018 dans les mêmes conditions que pour l’ISF 2017, soit 50 % du total investi dans la limite de 45 000 €.

 

Même barème d’imposition que pour l’ISF

Seule la fraction de votre patrimoine supérieure à 1 300 000 € est soumise à l’IFI, selon le barème suivant.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu’à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,5 %

À noter que si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d’une décote qui vient s’imputer sur le montant de votre IFI.

 

Lire aussi : Déclaration IFI 2018 – Toutes les informations pratiques

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