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02 Mars 2017

En direct ou dans une SCI, quel mode de détention pour vos locaux professionnels ?

Dirigeante d’entreprise, vous utilisez 1 ou plusieurs locaux pour votre activité ? Vous avez le choix entre différents modes de détention. Avez-vous intérêt à détenir vos locaux en direct ou via une société civile immobilière (SCI) ? Cette question en soulève d’autres. Le point.

En direct : dans votre patrimoine privé…

Vous pouvez maintenir dans votre patrimoine privé les locaux affectés à votre activité professionnelle. Principal avantage : la possibilité de déduire du résultat imposable de l’entreprise soumise au régime BNC (Bénéfices non commerciaux), BA (bénéfices agricoles) ou BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), la valeur normale du loyer de l’immeuble. Toutefois, vous devrez déclarer ce loyer au titre de vos revenus fonciers.

Autre atout : en cas de travaux importants sur l’immeuble, vous pouvez imputer un éventuel déficit foncier sur le revenu , dans la limite de 10 700 € par an. Vous exercez une activité soumise au régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ? Les travaux d’aménagements des locaux peuvent être inscrits à l’actif du bilan de votre entreprise, et ainsi amortis.

En cas de cession des locaux, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers. Il prévoit un abattement par année de détention au-delà de la 5e année et une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux (15,5 %).

… ou au bilan de votre entreprise ?

Tout en étant propriétaire de vos locaux professionnels, vous pouvez choisir de les inscrire à l’actif du bilan de votre entreprise, c’est-à-dire les comptabiliser comme des éléments de son patrimoine.

En plus d’accroître la crédibilité financière de votre société en cas de demande de financement (les biens pouvant servir de garantie), ce scénario vous permet de déduire intégralement les charges du résultat fiscal de votre société : frais financiers, taxe foncière, dépenses de réparation, frais d’acquisition dont droits de mutation, commission d’agence, honoraires du notaire… Enfin, vous pouvez comptabiliser des amortissements de nature à réduire votre résultat imposable et exclure ce patrimoine immobilier de votre ISF.

En cas de vente, la plus-value dégagée, qui correspond à la différence entre la valeur réelle du bien (le prix de vente) et sa valeur comptable (amortissement), est imposée en fonction de sa nature :

  • la plus-value à court terme est soumise aux taux progressif de l’impôt sur le revenu,
  • la plus-value à long terme est soumise au taux réduit de 16 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, soit un total de 34,5 %. Elle peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale sous conditions.

Dans une SCI : impôt sur le revenu…

Vous pouvez aussi créer une société civile immobilière (SCI) qui acquiert vos locaux et les loue à votre entreprise.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous êtes, en tant qu’associée, personnellement imposée (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux) sur ses revenus fonciers, au prorata de votre détention de parts dans la société.

L’imposition porte sur les résultats nets de la SCI, c’est-à-dire ses revenus fonciers diminués des charges déductibles : intérêts contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration des biens, frais d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, dépenses de réparation et d’entretien, certaines dépenses d’amélioration et certains impôts.

En cas de cession, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers. Il prévoit un abattement par année de détention au-delà de la 5e année et une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux (15,5 %).

> Lire aussi : notre dossier sur la SCI

… ou impôt sur les sociétés ?

À tout moment, et sur option irrévocable, vous pouvez soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). L’impôt est alors calculé au niveau de la société en fonction du résultat annuel net imposable, et payé par elle à hauteur de 15 % pour les premiers 38 120 € et 33,33 % au- delà.

Tout comme pour une SCI soumise à l’IR, l’imposition porte sur les revenus fonciers diminués des charges déductibles, auxquelles il faut ajouter les charges relatives à l’acquisition de l’immeuble et à sa mise en location. En tant qu’actif durable au sein de la société, l’immeuble sera immobilisé et son coût d’acquisition pourra être intégralement amorti (sauf terrain).

Quant au résultat après impôt, il peut faire l’objet soit d’une mise en réserve, voire d’un réinvestissement, soit d’une distribution de dividendes. Ces derniers sont imposables avec vos autres revenus, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

> Lire aussi « SCI : ai-je intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés ? », le témoignage d’#Olivia

> Vous aussi, vous hésitez sur le mode de détention de vos locaux professionnels ? Nos experts vous accompagnent.

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