Locations saisonnières et avantages fiscaux : notre vrai/faux

Pendant les vacances cet été, vous mettez en location votre chalet savoyard ou appartement parisien sur Airbnb. Devrez-vous déclarer vos revenus ? Quelles démarches effectuer ? Avez-vous droit à des avantages fiscaux ? Faites le point avec notre vrai/faux.

 

Les revenus tirés d’une location saisonnière sont exonérés d’impôt.

FAUX. Si vous louez régulièrement votre résidence principale ou un pied-à-terre pendant les week-end ou les vacances, vous devrez déclarer vos recettes locatives au titre de l’impôt sur le revenu dès le 1er euro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Seules sont exonérées les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale pour un montant maximal de 760 € par an.

 

Pour mettre mon bien en location saisonnière, je dois d’abord obtenir l’autorisation de la mairie.

VRAI, si vous louez votre résidence principale au-delà de 120 jours (4 mois) par an. Vous devrez alors déposer une déclaration à la mairie, qui autorisera ou non le reclassement de votre logement en location saisonnière pour la durée de la location. Sachez qu’à Paris, ce changement d’usage est assorti d’une obligation de compensation destinée à éviter la pénurie de logements privés. En contrepartie de votre location saisonnière, vous devrez donc acheter et transformer en habitation un local destiné à un autre usage (bureaux ou commerces).

Pour les locations inférieures à 120 jours par an, aucune démarche n’est à effectuer, sauf dans les villes de plus de 200 000 habitants (par exemple, Paris, Bordeaux ou Nice sont concernées). À noter que la loi Alur, qui encadre les locations sur les plateformes numériques comme Airbnb, définit la résidence principale comme le logement que vous habitez au moins 8 mois par an.

 

Que mon bien soit classé ou non, j’ai droit au même abattement sur mes recettes locatives avant impôt.

FAUX. Si vous louez un bien classique (non classé « meublé de tourisme »), vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives dans le cadre du régime forfaitaire « micro-BIC ». Dans le cas d’un bien classé, l’abattement avant impôt est de 71 %. Dans tous les cas, vous restez redevable des prélèvements sociaux de 17,2 %.

> Classer votre bien en meublé de tourisme

 

Je loue un bien classé « meublé de tourisme ». Je profite automatiquement du régime forfaitaire si mes recettes locatives annuelles ne dépassent pas 170 000 €.

VRAI. Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui s’impose. Il vous permet de déduire de vos revenus imposables toutes vos charges pour leur montant réel : charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ou de réparation… À noter que ce régime reste disponible sur option en cas de recettes locatives inférieures à 170 000 €.

Vous louez un bien non classé ? Le seuil de recettes annuelles à ne pas dépasser pour profiter du régime forfaitaire est de 70 000 €.

 

Que mon bien soit classé ou non, côté fiscalité, le régime réel reste plus intéressant que le régime forfaitaire.

VRAI ET FAUX. Tout dépend si le montant de vos charges déductibles est supérieur au pourcentage de l’abattement prévu dans le cadre du régime forfaitaire : 50 % de vos recettes pour un bien classique, 71 % de vos recettes pour un bien classé « meublé de tourisme ».

Avec le régime réel, vous pouvez non seulement déduire de vos loyers toutes vos charges pour leur montant réel, mais aussi les amortissements portant sur différentes parties du bien (gros œuvre, toiture, électricité…). À la clé : la possibilité de réduire sensiblement votre assiette taxable, voire de l’annuler.

Sachez toutefois que le régime réel est beaucoup plus complexe que le régime forfaitaire : mieux vaut s’entourer de conseils d’experts avant de faire votre choix !

 

Je loue mon bien via une société civile immobilière (SCI). Comme je paie déjà l’impôt sur le revenu, mes recettes locatives ne seront pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

FAUX. La location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle porte sur des biens détenus par une SCI. Vos recettes locatives sont alors doublement imposées : à l’impôt sur les sociétés au niveau des recettes et à l’impôt sur le revenu en cas de distribution de dividendes.

La distribution de dividendes n’est pas obligatoire, le résultat net peut être mis en réserve.

Lire aussi : Location meublée : optimisez la transmission de votre patrimoine avec la SARL de famille

Dès 2019, les plateformes de location numériques comme Airbnb ou Abritel devront transmettre à l’administration fiscale tous les revenus perçus par leurs utilisateurs.

> Vous songez à la location saisonnière en cette période de vacances ? Nos experts vous conseillent

à lire aussi